TIEMPO DE LEYES: La comunidad

A pesar de que el título del presente artículo se denomine “La Comunidad” no significa que se vaya a hacer una crítica de la película del mismo nombre estrenada en el año 2000 y dirigida por Alex de la Iglesia, aunque en cierto modo, podría establecerse una pequeña comparación entre ésta y el artículo en cuestión.

Lo que se va a abordar es “La comunidad de Propietarios” y los problemas que pueden surgir cuando nos encontramos con un propietario “moroso” que no paga las cantidades establecidas por la Ley de propiedad Horizontal.

Desde que los edificios se constituyen en una comunidad de propietarios, es necesario que cada uno de ellos, abone las cuotas que se establecen en los estatutos, pudiendo variar la cuota de un propietario a otro y de unos edificios a otros, para poder sufragar los gastos que se generen para el mantenimiento del mismo.

Estos gastos por lo general suelen ser de suministros; luz y agua; de limpieza, de ascensor, y de gastos extraordinarios que se puedan generar por el paso del tiempo en el edificio, como por ejemplo, arreglo de fachada, de buzones de patios interiores, etc.

Recientes estudios han indicado que aproximadamente el 43% de las comunidades de propietarios tienen morosos, cifra nada desdeñable. Desconociendo si realmente el moroso no paga por que no puede, no quiere o en otros casos por desconocimiento, en el sentido de que no es capaz de comprender, aunque se le explique por activa y por pasiva, por que tiene que pagar una cuota regularmente a la comunidad.

Lo cierto es que dicha obligación nace del artículo 9 de la mencionada Ley, que prescribe las obligaciones de los propietarios, entre las cuales se encuentran respetar las instalaciones de la finca ya sean privativas o de uso común, mantener en buen estado de conservación tanto su propia vivienda como los elementos comunes, y en el apartado e) se establece la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El mismo apartado establece las cantidades que se pueden reclamar al deudor.

El modo de proceder ante estos casos viene establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1/2000 y en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, y consiste en reclamarle la deuda formalmente, instándole al pago de la misma, y en última instancia habría que acudir a los tribunales, a través de un proceso monitorio, regulado en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho proceso está caracterizado por la celeridad del procedimiento para ver satisfechos los intereses del reclamante de la deuda en un periodo de tiempo más corto que el que en otros procesos judiciales. En éste, la comunidad de propietarios constituida como tal y con los acuerdos legales necesarios adoptados en Junta de Propietarios para poder reclamar la deuda, y a través del presidente y del administrador se reclama al deudor moroso, por las cuotas impagadas, e incluso con intereses de demora y las costas que se generen.

Un problema muy frecuente, ocurre cuando no se sabe quién es el propietario del piso, puesto que lleva desocupado mucho tiempo, y hay un impago continuo de las cuotas. Normalmente en estos casos, esos pisos han sido adjudicados a otra personas en virtud de un embargo y en otras ocasiones a entidades financieras en virtud de los denominados fondos buitre, y a la hora de reclamar, no se sabe a ciencia cierta a quien o a quienes hay que hacer la reclamación, puesto que ese cambio de titularidad no se ha comunicado a la comunidad. En estos casos hay que hacer una labor previa para saber quién es el auténtico propietario y a partir de ahí dirigirse a esa entidad (en la mayor parte de los casos es una entidad financiera) que suele hacer caso omiso a esa reclamación, no quedando otra solución como hemos dicho anteriormente que acudir a los tribunales.

Este es uno de los inconvenientes de vivir en comunidad, y por eso cada vez más la gente opta por construirse una vivienda unifamiliar. Estamos hablando de zonas rurales, donde cada día proliferan más este tipo de construcciones.

Todo ello a parte de otros problemas de vivir en comunidad como pueden ser ruidos generados por vecinos al poner el volumen de la televisión alta o escuchar música a todo volumen, evitando así el descanso del resto de los vecinos, otras actividades molestas, hacer un uso indebido de los espacios comunes, etc. En estos casos en los que la tranquilidad se ve perturbada la comunidad debe de actuar, dirigirse al vecino intentando que se solucione el problema de forma amistosa y en el caso de que siga emitiendo las molestias o los ruidos y previa comunicación al presidente de la comunidad, ésta podrá adoptar o iniciar las acciones judiciales correspondientes que pueden culminar en una Sentencia judicial que establezca la cesación temporal del uso del piso por el vecino díscolo.

Esta medida puede parecer muy extrema, pero no lo es tanto cuando el vecino emite, por ejemplo, una serie de ruidos que impiden el sueño y descanso de otro o de otros y que pueden afectar a su salud física y psíquica. El juzgado también podrá establecer una indemnización a favor de los sufridos propietarios a pagar por tales daños.

En estos casos lo difícil puede ser probar esa perturbación. Y no queda otra solución que acudir a la policía local para que efectúe las comprobaciones oportunas mediante la medición acústica, o encargar esta tarea a una empresa especializada cuyos informes servirán como pruebe en juicio.

Como se verá, el vivir en comunidad puede convertirse en un infierno que muchos de los lectores padecerán o lo habrán padecido.

Beatriz Vega Sarceda. Abogada

 

 

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